집값만 보지 말고 실제로 사용할 수 있는 돈부터 계산해 드릴게요

첫 집을 알아보기 시작하면 가장 먼저 이런 생각이 듭니다.

“내가 가진 돈에 대출을 더하면 어느 정도 집을 살 수 있을까?”

저도 예전에는 통장 잔액과 예상 대출금만 더하면 끝이라고 생각했습니다. 하지만 취득세, 중개보수, 이사비처럼 집값 밖에서 나가는 돈도 적지 않더군요.

첫 집 마련에서는 살 수 있는 최대 집값보다 생활에 무리가 없는 예산을 먼저 정하는 것이 중요합니다. 아래 5단계대로 계산하면 실제 준비해야 할 자기자금이 조금 더 분명해집니다. 🏠

1단계. 사용할 수 있는 현금 계산하기

먼저 지금 보유한 자산 가운데 실제 계약에 사용할 수 있는 금액을 적어봅니다.

예금과 적금, 주식이나 펀드처럼 현금화할 수 있는 자산을 모두 더하면 됩니다. 전세보증금을 돌려받을 예정이라면 반환 시점도 확인해야 합니다. 계약금 지급일보다 보증금 반환일이 늦으면 당장 사용할 수 없는 돈이기 때문입니다.

퇴직연금, 자녀 교육비, 장기간 묶어둔 자금처럼 사용하기 곤란한 돈은 제외하는 것이 좋습니다.

예를 들어 통장과 투자자산을 합쳐 1억 원이 있더라도 반드시 남겨야 할 자금이 2,000만 원이라면 실제 사용 가능한 자기자금은 8,000만 원입니다.

사용 가능한 자기자금 = 보유 현금성 자산 – 사용할 수 없는 자금

2단계. 비상자금과 생활비 남겨두기

집을 산다고 가진 돈을 전부 계약금과 잔금에 넣는 것은 위험할 수 있습니다.

입주 후에는 생각하지 못했던 지출이 자주 생깁니다. 도배와 장판을 바꿀 수도 있고, 보일러나 에어컨이 고장 날 수도 있습니다. 이사비와 가전제품 구입비도 예상보다 커질 수 있습니다.

보통은 최소 3~6개월 정도의 생활비를 비상자금으로 남겨두는 편이 안전합니다. 월평균 생활비가 300만 원이라면 약 900만~1,800만 원 정도를 별도로 확보하는 방식입니다.

소득이 일정하지 않거나 자녀 교육비처럼 고정지출이 많다면 조금 더 넉넉하게 남겨두는 것이 좋습니다. 첫 집은 설레지만, 입주하자마자 통장 잔액이 바닥나면 집이 부담으로 느껴질 수 있습니다. 😅

3단계. 취득세와 부대비용 계산하기

집을 살 때는 매매가격 외에도 여러 비용이 들어갑니다.

대표적으로 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 등기비용, 이사비, 수리비가 있습니다. 주택가격과 면적, 지역, 보유 주택 수에 따라 실제 금액은 달라질 수 있습니다.

초기 예산을 세울 때는 집값의 약 3~5% 정도를 부대비용으로 따로 잡아두면 비교적 여유 있게 준비할 수 있습니다.

예를 들어 4억 원짜리 집을 구입한다면 약 1,200만~2,000만 원 정도를 부대비용으로 예상하는 방식입니다.

다만 이는 넉넉하게 잡는 예상치입니다. 실제 계약 전에는 취득세와 중개보수, 등기비용을 각각 확인해야 합니다.

4단계. 대출한도와 월 상환액 확인하기

대출 가능 금액은 집값만으로 정해지지 않습니다.

소득, 기존 대출, 신용 상태, 주택 소재지와 금융기관 심사 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 자동차 할부, 신용대출, 카드론이 있다면 예상보다 주택담보대출 한도가 줄어들 수도 있습니다.

인터넷 계산기에 나온 최대 한도만 믿기보다 계약 전에 금융기관에서 사전 상담을 받아보는 것이 좋습니다. 생애최초 구입자라면 디딤돌대출이나 보금자리론 같은 정책대출 조건도 함께 확인해 보세요.

대출한도보다 더 중요한 것은 매달 갚을 수 있는 금액입니다.

월 실수령액에서 생활비, 보험료, 교육비, 저축액을 제외한 뒤 대출 원리금으로 얼마까지 사용할 수 있는지 계산해야 합니다. 금리가 오르거나 소득이 줄어도 버틸 수 있도록 현재 감당 가능한 수준보다 조금 낮게 잡는 편이 안전합니다.

5단계. 최종 매수 예산 정하기

마지막으로 실제 구입 가능한 집값을 계산해 보겠습니다.

최종 매수 예산 = 사용 가능한 자기자금 + 확정 대출금 – 부대비용

예를 들어 사용 가능한 자기자금이 9,000만 원이고 대출 가능액이 2억 5,000만 원, 부대비용이 1,500만 원이라면 최종 매수 예산은 약 3억 2,500만 원입니다.

다만 이 금액을 전부 집값으로 사용하는 것은 권하지 않습니다. 대출한도 변경이나 추가 수리비에 대비해 계산된 예산보다 2,000만~3,000만 원 낮은 가격대부터 살펴보는 것이 좋습니다.

첫 집 마련에서 중요한 것은 가장 비싼 집을 사는 것이 아니라 오랫동안 부담 없이 유지할 수 있는 집을 선택하는 것입니다.

적금도 자기자금에 포함해도 될까요?

만기일이 계약금이나 잔금 지급일보다 빠르다면 포함할 수 있습니다. 중도해지가 필요하다면 실제 수령 가능한 금액으로 계산해야 합니다.

비상자금은 얼마나 남겨야 하나요?

최소 3~6개월 생활비를 권합니다. 소득이 일정하지 않다면 6개월 이상 확보하는 편이 안전합니다.

대출 상담은 언제 받아야 하나요?

가계약금이나 계약금을 보내기 전에 사전 상담과 한도 조회를 받아보는 것이 좋습니다.

부대비용은 집값의 3~5%가 꼭 필요한가요?

정확한 금액은 주택가격과 지역, 면적에 따라 다릅니다. 3~5%는 초기 예산을 넉넉하게 잡기 위한 기준으로 생각하면 됩니다.

대출은 최대한 받는 것이 유리한가요?

대출한도가 많이 나오더라도 월 상환액이 부담된다면 줄이는 것이 좋습니다. 대출 가능 금액보다 상환 가능한 금액이 더 중요합니다.

여러분은 첫 집 예산을 계산하면서 어떤 비용이 가장 부담스럽게 느껴지셨나요? 취득세, 대출이자, 이사비처럼 미처 생각하지 못했던 비용이 있었다면 경험을 나눠주세요. 😊

저 역시 처음에는 매매가격만 눈에 들어왔습니다. 하지만 직접 계산표를 만들어 보니 중요한 것은 집을 사고도 남아 있는 돈이었습니다. 첫 집 마련은 속도보다 지속 가능성이 더 중요하다고 생각합니다.

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